低於市場價多少轉讓房產算違法行為(低於市場價多少轉讓房產算違法的)

房產轉讓計稅依據明顯偏低，稅務機關核定征收卻違法

編者注

房地產轉讓價格較低並由稅務機關評估征收的情況，無論是新房轉讓還是現有房屋轉讓都涉及到。從裁判文書網公布的判決書來看，絕大多數案件中，法院都尊重稅務機關在確定征稅方麵的稅收自由裁量權。但這並不意味著稅務機關在此類案件中的評估行為是無可挑剔的。本文擬通過一個納稅人勝訴的案例來分析，闡述納稅人在解決此類糾紛時應如何尋找稅務機關的“漏洞”。

案件簡介

在房地產稅務專項檢查中，稅務機關對瑞嘉房地產開發有限公司（以下簡稱“瑞嘉公司”）立案稅務檢查。檢查中發現，瑞嘉公司在原屬於南環公司的一塊土地上開發的商品房，以比同年銷售價格低20%的價格出售給南環公司一名退休員工。時期。這筆交易引起了檢查人員的注意。由於南環公司是瑞嘉公司的兄弟公司，且兩家公司的控股股東又是同一家國有控股公司，稅務機關認定瑞嘉公司向原單位職工低價出售商品房的行為。擁有土地使用權的相關企業之間應存在侵權行為。對於按照獨立交易原則進行的交易，將確定計稅基礎，並要求瑞嘉公司補繳稅款和罰款。本案經一審、二審、再審後，稅務機關認定瑞嘉公司本次交易計稅依據“明顯偏低且無正當理由”，屬於濫用職權行為。法院認定該交易的計稅基礎“明顯偏低”。理由。

為什麼是這樣？原來，在訴訟中，瑞嘉公司提交的證據顯示，此次交易存在“正當理由”。這一證據包括：南環公司老員工收入低，住房條件差，生活困難多；南環公司老員工已向上級申請籌集資金建房，但不符合籌集資金建房條件；南環公司老員工就住房問題向有關部門上訪；瑞嘉公司、南環公司上級批準了南環公司老員工優惠購房申請報告。批複明確，優惠幅度為瑞嘉公司同期同類房屋銷售價格的20%。

中國稅務提示

1、不動產轉讓“計稅基礎明顯偏低且無正當理由”的判斷自由裁量性較大。人民法院一般尊重稅務機關依據法定調查程序作出的專業認定，但該認定明顯不合理或者濫用的除外。權威。

《稅收征收管理法》第三十五條第（六）項規定：“納稅人申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。”稅務機關有權確定應納稅額。對於什麼是“計稅基礎過低”和房地產轉讓的“正當理由”，國家層麵尚無統一的稅收規定。

實踐中，部分地區稅務機關會參照《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋（二）》第十九條關於“轉讓價格未達到以交易時交易地的指導價或市場交易價“百分之七十一般可以視為明顯不合理的低價”來判斷是否屬於“明顯偏低的計稅依據”。

是否有“正當理由”，必須結合納稅人的證據進行分析。在房地產轉讓價格明顯偏低且經稅務機關批準的爭議案件中，納稅人提出的常見理由有：（1）轉讓房地產的特點決定了售價較低：如地理位置等。轉讓的房產質量較差、房產內部設計較差、房產存在質量問題等； （2）特定的交易目的影響銷售價格：例如為了突然完成銷售目標，以較低的價格出售房產；廣告中公布的售價較低，但為了履行做出的承諾，該房產仍按價格出售。按廣告中公布的售價出售；銷售價格雖低於市場價格，但利潤率符合相關規定； （三）納稅人自身經營狀況：如納稅人資金短缺，需要快速變賣房產籌集資金融資等。價格低於現行價格。其中，第一類理由如果價格評估部門認定經房產自身因素調整後的銷售價格高於實際銷售價格，則不能作為正當理由。第二類理由本質上是交易行為合理性的理由，屬於民法自治的範圍。然而，民法上交易行為的合理性與稅法上交易價格的合理性不能等同。對交易價格的合理性要求嚴格。對於第三類原因，一般納稅人自身的經營狀況並不能構成其較低交易價格的合理依據。

因此，當轉讓價格明顯偏低時，想要證明有“正當理由”並不容易。即使經過拍賣程序，仍然需要證明低價出售有“正當理由”。例如，最高人民法院在德發案（案號：（2015）刑體字第13號）判決中指出：“當拍賣價格明顯偏低時，即使當事人拍賣不認為拍賣的有效性有異議，因為涉及國家稅收利益，拍賣成交價格作為計稅依據並不是絕對毫無疑問的……涉案拍賣的保證金定得太高，一人競價競拍，導致拍賣缺乏競爭，以較低保留價完成交易綜合判斷拍賣成交價格未反映正常市場價格，且

德發公司未能合理說明上述情況不影響拍賣活動的競價時

“，廣州稅務稽查局依法行使職權確定德發公司應納稅額，不違反法律規定。”但納稅人可以向稅務機關確定

認定有明顯不合理行為或濫用職權

如果從不同角度收集證據，存在上述情形，稅務機關的決定將被法院推翻。

2、當認定“計稅基礎明顯偏低且無正當理由”時，稅務機關在確定應納稅額時有較大的自由裁量權，但也並非無懈可擊。

《稅收征管法實施細則》第四十七條規定：“納稅人有稅收征管法第三十五條、第三十七條所列情形之一的，稅務機關有權使用按照下列方法核定應納稅額： （一）參照本地同行業或者相近行業中具有類似經營規模和收入水平的納稅人的稅負水平確定； （二）按照營業收入或者